住房和城乡建设部主管的《城乡建设》杂志2025年第2期刊发文章《探索老旧小区长效管理机制——以四川省为例》，文章提出当前老旧小区除加装电梯、完善配套设施等硬件改造外，还面临着 “没人管”“管不久”“管不好”等难题，甚至还有不少改造后的老旧小区尚处于无物业管理的失管状态，改造成果“昙花一现”。老旧小区引入规范化物业企业、提升管理水平、建立长效管理机制是一项长期而艰巨的工作，也是为群众营造宜居生活环境的民心工程。杂志刊文以四川省探索老旧小区长效管理机制实践为例，以期为老旧小区治理提供参考。

探索老旧小区长效管理机制

—以四川省为例

■ 许云勇1 左定伦2 伍三明3  

老旧小区改造与千家万户的利益紧密相连，是重大民生工程和重要发展工程，事关民生福祉，事关城市发展，事关群众美好生活需要，党和国家高度重视，广大群众殷切期盼。老旧小区除加装电梯、 完善配套设施等硬件改造外，还面临着 “没人管”“管不久”“管不好”等难题，甚至还有不少改造后的老旧小区尚处于无物业管理的失管状态，改造成果“昙花一现”。老旧小区引入规范化物业企业、提升管理水平、建立长效管理机制是一项长期而艰巨的工作，也是为群众营造宜居生活环境的民心工程。摸清老旧小区管理基本情况，找准堵点问题 , 采取措施对当前推进老旧小区改造具有重要意义。

一、结合实际，积极探索老旧小区物业管理模式

（一）以政府为主导的准物业管理模式。准物业管理是指在老旧小区实施的管理标准和收费低于一般标准的物业管理。政府整合资源和资金给予适当支持，对治理成效明显的街道、 社区给予奖补，并协调多个职能部门、产权单位对小区进行综合整治。这种模式的服务内容主要以解决小区内基本清扫保洁、基本设施维修、基本秩序维护等基础物业管理问题为主。例如，四川省遂宁市大英县组建“红色物业公司”进驻基础设施薄弱、卫生差、无人管理的“三无小区” 和老旧小区，提供基本清扫保洁和秩序维护，目前该县“红色物业公司”入驻小区 84 个， 管理面积 35 万平方米，服务居民 2.7 万人。

（二）以居民为主导的自治管理模式。居民自治管理是指在街道、社区的引导帮助下，小区成立业主自管小组，按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”的原则，指导产权单位、业主自治组织实施自管。居民自治更好地解决了服务者与被服务者管理上的矛盾。这种模式以保安、保洁等基础物业管理内容为主，在服务专业度、社区资源整合能力等方面与专业 物业企业相比还有一定差距。例如，四川省内江市玉溪街道脚盆田社区自 2017 年开始，为探索无物业管理老旧小区治理，尝试组建“自管委”，在社区党组织指导下，代行部分物业企业职能，引导和发动社区居民自我管理、自我服务、自我决策， 以及管理小区各项事务。

（三）以企业为主导的市场化管理模式。市场化管理是指通过以公开竞争或业主认可 的方式选定物业企业，签订服务合同，实施市场化运作。政府可通过采取“先买后补”、整合资源和资金等方式给予适当支持，设置一定时间过渡期，引导业主逐步实现物业费正常支付，促进物业管理步入良性循环。这种模式在覆盖基础物业服务内容基础上，同时覆盖多种增值服务内容， 相应小区后续物业服务收费、政府补贴等收益，也归为物业企业所有。例如，成都市锦江区按照“大物业服务”理念，引入区属国有物业公司，已有 104 个老旧小区（ 院落） 实现专业物业长效管理。

成都市锦江区牛市口街道莲花南路 12 号院改造后

 二、梳理问题，聚焦老旧小区改造痛点、难点

（一）产权多元复杂，专项维修资金缺失。老旧小区产权情况复杂，统一管理难度较大。一些老旧小区原属单位、国有企业的福利房、集资房，由于房改及企业改制、破产等原因，已无管理主体，处于“失管状态”。经济条件允许的业主，大多数迁居新宅，将原老旧房屋进行出租。由于对出租房屋疏于管理，导致违法违规现象较为突出，且拆除难度大。大多数老旧小区未建立维修资金机制，住户对小区整治和引入规范物业管理愿望强烈，但在出资和缴费问题上态度消极，这一问题严重影响老旧小区引入规范化物业管理工作。

（二）硬件设施缺失，管理先天条件不足。老旧小区建成时间跨度大，基础设施规划建设标准低，配套也不甚完善，维修养护管理缺失， 建筑和基础设施老化、陈旧，安全隐患较多。例如， 安全防盗、消火栓、灭火器等安全必配设施较欠缺， 共用照明线路普遍老化，路不平，灯不亮，下水道、 化粪池堵塞，没有绿地或绿化严重不足等。一些老旧小区，甚至物业用房都没有，服务人员无办公场地，保洁和维修物料工具都无处存放，实施物业管理面临先天不足的困境。

成都市锦江区牛市口街道莲花南路 12 号院改造后引入物业规范停车管理

（三）居民意识淡薄，服务消费意识欠缺。部分老旧小区老年人多、下岗职工多、特困家庭较多，系社会弱势群体较为集中的区域，居民大多物业管理消费意识淡薄，支付能力有限，认为只要不交费，怎么管理都无所谓，不愿接受物业管理单位提供的有偿服务。甚至，部分老旧小区居民还存在无偿享受服务的传统思想，把物业管理看作是“政府行为”，依赖政府“包揽一切”，养成不交费的习惯。由于上述种种原因，导致老旧小区收取物业费难，物业企业对此有所顾忌，不敢进驻。

三、党建引领，扎实推进老旧小区改造工作

（一）坚持物业党建联建，建立健全“一核多元”治理格局。将社区物业党建联建作为提升基层治理的有 力抓手，建立健全社区、小区、业委会（自管会）、 物业企业党的组织体系，将党建引领延伸到基层 治理的“神经末梢”，通过党建引领老旧小区“共 管共治”，推动形成“社区党组织领导 + 居委会 协调管理 + 业委会（自管会）自治管理 + 物业企 业诚信服务”的“一核多元”老旧小区治理格局。

四川省内江市西二巷小区设置红色议事亭

（二）坚持业主自治在前 , 建立老旧小区改造与物业管理引入结合机制。坚持“先自治后改造”的工作原则，尚未组建业主自治组织的小区，街道引导业主合理划分物业服务区域，与改造实施区域统筹考虑，实现管理规模效益。对列入老旧小区改造储备库的项目，街道牵头组建业委会或物管会等组织，确定小区物业企业与服务标准后，方可列入年度改造任务计划。物业企业应当全过程参与老旧小区改造工作。改造前要征求和听取物业企业意见，要按照便于后期管理运营的思路制定改造方案，改造完工经验收合格后，建设施工单位会同物业企业做好承接查验工作，物业企业同步接收物业， 按约定负责相关物业后期管理和维护。

（三）坚持分类施策，建立老旧小区服务等级标准。充分考虑小区实际和业主需求、业主经济承受能力等因素，因地制宜，有序组建业主自治组织，分类实施，合理确定本小区物业管理模式。对规模较大、业主经济承受能力较强的老旧小区，引导业主选聘物业企业提供市场化管理服务。对暂不具备实施市场化物业管理条件的商品房小区、安置小区，采取引入国有物业企业提供基本服务、 社区“两委”组织居民自我管理等方式，实现物业服务兜底。对于多产权、无产权等暂不具备实施市场化物业管理条件的单位小区，可按单位自管等现行管理方式进行管理，街道（乡镇）应在 （原）产权单位协助下推动业主大会逐步引入市场化物业管理服务。根据老旧小区实际，制定老旧小区服务等级标准。

（四）坚持市场主导，建立政府补贴与市场化运营相结合机制。鼓励和支持将建筑规模较小且地理上自然相连的老旧小区，划分为一个物业服务区域，为实施“大物业服务”提供条件。鼓励推进相邻小区及周边地区成片连片组团联动改造，支持街道社区打破围墙、地籍权属界限，引进服务优质、规模较大物业企业，整体承接辖区内老旧小区，实现多个小区规模化、片区化管理，形成连片管理、 连片服务的“大物业服务”模式。支持承揽老旧 小区管理的物业企业承接市政道路清扫、垃圾清运、园林绿化养护、治安巡逻等城市服务，形成围墙内与围墙外统一管理服务模式，实现围墙外经营利润反哺围墙内管理费用不足，保障老旧小区物业管理可持续长效管理。建立老旧小区物业服务考核管理机制和补贴资金政策，从前期采取群众支付一点、企业多元经营增收一点、政府财政补贴一点的方式，逐步过渡到群众支付一点、 企业多元经营增收一点的方式。

作者1 许云勇系四川省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长；

作者2 左定伦系四川省住房和城乡建设厅房地产市场监管处一级调研员；

作者3 伍三明系四川大学公共管 理学院社区治理与现代物业研究中心副主任。